跟銀行貸款，是一堂老闆你長期需要學習的功課

即使你已經跟銀行貸到款了，仍不能掉以輕心，因為即使你已經還清了貸款，也仍有可能會面臨貸不到錢的窘境，不得不留意。

俗話說，有借有還再借不難。但是這一句話用在金融業尤其是銀行貸款，可不是這樣的邏輯與思維。很多人可能不清楚為什麼會遇到這樣的事。這一篇就專門針對這個問題來探討。前面我們有提到，首先你必須要先找到願意跟你往來的銀行，然後了解銀行的KYC和CRS，要盡量分散經營的風險。如果這兩點身為經營者的你都有有逐步做到，那麼接下來的就是要經營貸款的現金流與銀行之間業務的關係。曾經就經歷過，明明已經貸款還清了。照常理應該是信用很好，銀行債權已經收回的情況之下，應該是再談新的貸款條件與申貸應該是沒問題的。但是並非是每家銀行都會這樣想。因為有些銀行並不想要你還清。講白的，就是賺你利息賺的不夠多。而你提早還反而對他來說是一種損失。每個地方國家的金融與銀行地區規則不同。即使是國際銀行，也有屬於它們的規矩與潛規則。一定要留心注意。

你可能會覺得這是很奇怪地想法對吧？實情是某些銀行是因為政府的專案性質貸款，而不得不承作。絕非他們自發性願意的貸款賺取利息。他們想要的是從你身上獲得其他利益與收益。有一些經營者可能會遇到，要貸款銀行還有附加條件，就是要你先投資他們的產品，或是搭配儲蓄保險。才能做你的貸款，這一定要特別留意與小心評估。小編的公司也曾經聽主管說過，從公司一開始50萬註冊資本額開始時，曾經也有不少銀行強迫性的搭配投資型貸款。甚至是有些銀行以投資型商品與保險來做貸款的博弈條件。還沒有開始申貸下來作為營業使用，就等於先被剝一層皮。這不禁讓人感到彷彿被勒索得感受，也凸顯的中小企業與銀行往來的弱勢。接著讓我們來看看以下的真實商業新聞案例。

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而最常見的，就是被要求搭配以下商品，房貸壽險、共同基金、投資型保單、信用卡或要求你定存或質設。什麼是質設？就是比如我貸給你100萬。信用保證8成。換句話說我只有80％的保障。我的風險有20%。但是我不想承受那20%的風險怎麼辦呢？就會要求你，先存入這20%的金額而且是抵押給銀行不能提領的。換句話說，就是你的成本為120萬。100萬利息與本金照算。但是你還必須要先放置20%的資金。如果是借100萬來看的話，就是20萬。如果是1000萬，就是額外要存200萬元。而且最糟糕的就是，這要求質設的金額，不得已定存的方式。而是在銀行帳目上不能動用的金額。如果你的貸款條件是5年還款，那麼就代表是在被強制放5年時間不能動用。對於會計財務術語來講，『不能活化運用的資金，來替公司帶來收益與成效的，被稱爲死錢』。死錢是無法給公司帶來現金流的。相反的貨幣5年後可能會貶值購買價值。

對於經營者而言，資金的運用無疑是需要仔細盤算與計算成本的。每一筆貸款都有他的成本，你的需求與結果，必須要在你的預設範圍內。重點是最後你有把握還清這筆貸款與利息。而關於這些這不光乎是經營公司與店面經營者會遇到，即使是一般民眾也同樣會遇到，尤其是你買賣房子的時候，鮮少人不需要貸款，非常少非常少的人才會用現金。但是以現在來說，使用現金反而成本最高，因為要提出諸多的資金證明來源。並沒有反而比較容易。所以需要貸款的情況之下，更有可能在目前限貸令的時代裡會遭遇到某些分行的要求。我們來看看遭遇到的民眾遇到這樣的事又是什麼感受。

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與懂得守法的銀行往來才是王道。其實金管會早已規定辦理貸款業務，不得搭配相關投資型商品，或是不當的方式進行勸誘來做核發貸款的條件。違者可以依法治金管會申訴該銀行的行為，併提出作證資料。查照屬實該銀行會有相關法律責任與懲處。這一點經營者和老闆必須要知道合法權益與適當管道與方式。

3.自己公司與個人的信用必須平時就要愛護與檢視，『徵信』是貸款時必備的信用條件，銀行聯合徵信，簡稱『聯徵』

聯徵體制是一個商業社會活動裡對自記在金融與消費時，平日表現與往來的一個紀錄和金融貸款往來之重要依據。會影響的範圍相當大，比如信用卡的發卡與額度、比如信貸的金額與利率高低、比如你是否可以申請支票和是否可以申請房貸。這些都會經由銀行聯徵來做實際的佐證與評估。聯徵有一個非常重要的事情，就是必須要取得你的同意。比方說，一間企業想要購買設備，他要做資本支出或是週轉金用途而申請貸款。首先除了銀行的相關貸款申請文件之外，其中還有一項就是『聯徵同意書』。這代表了你同意銀行對你也就是申貸方有權利去查閱與調閱聯徵，來了解你的消費與是否有其他貸款情況。是否繳息正常？是否由延遲繳款紀錄？是否有信用卡欠費被催收紀錄。你的貸款與平日消費多少？你的聯徵信用分數大約多少，這些數據與紀錄都是由電腦與你平日累計留下的痕跡來作為依循的判斷。因此聯徵非常重要。絕對不能掉以輕心。平日就要愛惜與維護，真正需要用到的時候才能顯示出你真正的實力與信用實績。

然而銀行徵信是否會濫用或是出錯，其實也是會有的，所以若你平時就能了解自己的徵信報告內容與好壞。你就可以得知銀行該行員有沒有在對你一本正經的胡說八道。讓我們來看看以下的房貸徵信銀行出錯的真實案例。聯徵並非是永遠正確喔。一定要先自行查閱確認過才會清楚知道自記得真實信用情況。自己查閱信用報告是不算聯徵次數。而且也不影響評分。老闆們一定要了解自己的權益。

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4.了解銀行背後的核貸潛規則，選擇友善且誠信法守法的銀行分行才是經營企業長久之道

這個其實是很多銀行從業人員自己都不會承認的潛規則，真正的原因是那些手段與方式，才是他真正賺錢的地方。而不是銀行光是靠貸款所產生收益的商業模式與管控風險的綜合考量。基本上銀行貸款具有5P原則，銀行貸款「5P原則」其實就是指的是銀行評估授信風險的五大核心標準，分別為：People（借款人）、Purpose（資金用途）、Payment（還款來源）、Protection（債權保障）及Perspective（未來展望）。這五項因素決定了是否核貸、貸款額度與利率，旨在評估借款人的信用、還款能力及銀行風險。

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銀行借貸潛規則其中除了將獲利最大化之外，也包含了借貸方借貸用途的合理性與風險。如果是人事薪資，銀行通常會有很多疑慮。他會覺得你公司的應聘薪水是否過高？你的人員是否太多？你的營收與毛利足以支撐付每月的人事管銷嗎？有一筆帳是老闆必須要計算的，就是人力與相關保險的總費用。通常除了薪資之外，還需要額外撥出勞工成本。所謂的勞工成本就是在發生勞資爭議或是被檢舉和違法勞基法的情況之下，所要支付的額外費用。這當中還不包含加班費等計算。除此之外，還有政府的相關費用要繳交、勞退、勞保費、健保費還有政府額外徵收的長照費用等等。其實這些都是所謂的政府稅收。有關『稅』我們之後的篇幅會提到。因此用於人事成本，是所有成本裡最高的，風險最大，不確定的因素多。所以在面對銀行貸款的競價。你的貸款用途會有非常大的影響。一般來說商用貸款與民間貸款是不同的流程與放貸的金額管理比例。因此對於銀行借貸潛規則一定要了解。而且最麻煩的就是每一家銀行都有屬於自己的潛規則。老闆們不可不慎。

其實銀行在審核與拒絕承作某些政府的專案貸款，背後的潛規則其中有一個是銀行認為風險值大又獲利小。因此對銀行來說等於吃力不討好。再加上銀行也會怕申貸人的財務狀況不佳造成銀行呆帳增加。這些都是他預先立場考量的因素。而且有一點最重要的也常常讓人摸不著頭緒的就是信用保證的成數。有的時候明明你的成數已經高達有九成的政府機構的保證額度。但是銀行還是不願承作。這個時候，潛規則裡他不能明跟你說他不要做，所以只能提出很多額外的要求，希望你知難而退而這是最過分的。曾經有某間銀行(政府出資比例達33.3)，雖然說是民營但實際上承作不少政府專案貸款等性質。這間銀行當時有承貸所謂的青年創業貸款。現在的青年創業貸款，已經有明確地規範銀行不得違反其法條內容。原因在於以前明明法規規定無需擔保品，申請有信用保證額度。但是當時公司去申請時，銀行竟然提出要額外房地產質押設定。但是信用保證成數卻高達9成。額度最高壹百萬元。結果銀行只承作放貸70萬。而70萬信保基金9成，風險值來說只有7萬元，風險僅佔10%。但是呢，該銀行行員陳美申還是要求要房子抵押。還說：『現在喔，現在都需要房子設定啦～沒有房子設定喔，我們銀行承作意願都很低啦』。不僅不遵守法規，更讓人還疑與沮喪的是銀行連7萬元的風險值都不願承擔。就這樣公司老闆使用家人的房子進行設定，而設定金額為84萬，（原貸款金額乘以1.2倍）。想想看僅貸70萬元，還需要房子做抵押。這買賣是多麼划算呀。於是從那一次之後，借貸1000萬以內的額度，公司就再也不使用房子來做抵押擔保了。因為除了非常麻煩之外，還有額外的成本與費用。比如代書費、房屋火險的保險費用。還有變更的相關規費與徵信費、此外信保基金也會收一定的手續費。

最後銀行還要跟你收帳管處理費或系統設定費。貸款核准之後對保後就可以動用了。但是拿房子抵押真的最好的方法嗎？這也不一定，因為即使房地產質押也要給對的銀行。接著我們就來談談貸款常遇到的擔保品那些事。弄錯方法不僅成本增加許多，還會讓自己與銀行的關係生變。必須要特別留意。跟銀行貸款，一堂你長期需要學習的功課(房地產質押也要給對的銀行)。

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