跟銀行貸款，即使是質設設定了房地產，質押也要給對的銀行才有效益

我們之前曾經有一篇是產業必學的技能，就是創業容易，守成不易，你選對銀行了嗎？有興趣地可以再去看看這一篇，找到支持你銀行家，將對你的公司發展的大小與程度有著密不可分的關係。而且對公司發展來說，是魚幫水，水幫魚。恨俄上市公司都是從小公司，中小企業開始創業。從初期的熱情與衝勁常讓老闆覺得一切皆有可能，但隨著事業逐步擴張，企業主需要真正體會到「創業容易，守成不易」這句話的深意。創業成功後的關鍵挑戰之一，就是要審慎檢視自己是否「選對了銀行」作為長遠合作夥伴。因為銀行不僅是資金往來的窗口，更可能成為企業擴張和度過難關的後盾。然而，如果選錯銀行，將會讓企業在成長路上舉步維艱。再次提醒每個地方國家的金融與銀行地區規則不同。即使是國際銀行，也有屬於它們的規矩與潛規則。一定要留心。

前面有提到，『跟銀行貸款，一堂你長期需要學習的功課(即使還清貸款，也仍有可能會貸不到錢)』，前一篇有提到說銀行竟然提出要額外房地產質押設定。但是信用保證成數卻高達9成。額度最高壹百萬元。結果銀行只承作放貸70萬。而70萬信保基金9成，風險值來說只有7萬元，風險僅佔10%。7萬元還要抵押房產設定給銀行。事後公司主管如期的還清了貸款。依照法律規定仍可以續貸青創的剩餘額度。在當時不流行創投與天使投資人等機構與機制。公司發展無外乎就是與銀行貸款或是自有資金來做發展。但是自有資金畢竟有限，一家公司剛創辦時，了不起公司資金上千萬燕姿當公司資本，這已經是一開始很多投入的鮮少案例。幾乎不會有創辦公司就把整個身家都壓上去，除非他有必勝把握。但是創辦一家事業，背後風險極高。耗時耗力耗費資源還不一定會成功。因此整個身家都壓上去的財務壓力會非常巨大，也不合理。

除了政府的相關補助與政策性貸款之外。幾乎資金融資管道就是與銀行貸款，而本篇是最後要講述的除了前兩篇要注意的要點之外，最重要也最必須要小心的就是你原本的資產不要連本帶利的賠給銀行。由於一般人的資產通常都會有家人的房地產。但是那是你祖上積德省吃儉用累積下來的，鮮少人在20幾歲依靠工作收入就足以買房。根據統計高達9成多的人，幾乎都有家人幫忙才能購置房地產。因此你說好不容易幾代人的努力才換得房地產有自己的小窩。你能不謹慎看待房地產質押設定這一件事嗎？許多人根本沒留意後果，最後導致房屋被迫賣掉還債，或是被銀行法拍清償債務。弄的原本資產也沒了，還連累了家人。更讓人惋惜的就是有的親人還為你做保人。最後房子也都沒了。創業導致家人失和，甚至與妻子兄弟姐妹反目，相當得不償失。

房地產質押一定要留意的三件事，少做錯一件你的成本與時間將多平常的5~10倍

前兩篇有提到了首先你必須要先找到願意跟你往來的銀行還有了解銀行的KYC和CRS，要盡量分散你的經營風險，以及自己公司與個人的信用必須平時就要愛護與檢視，『徵信』是貸款時必備的信用條件，銀行聯合徵信，簡稱『聯徵』。97%的中小企業主都誤以為聯徵僅是跟自己的信用有關的那些事。其實聯徵有非常多的學問。有些人利用了法律的某些漏洞，將原本不屬於他的條件變成自己是受益人。我們來看看最近房貸的政策之下，所產生之不平等條件的案例。

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一般中小企業主通常一開始創業就有房地產的其實不多，佔比屬於非常少數。原因為何? 就是創業風險巨大，並不是可以事先預測的。小編這邊舉一個貼身的案例，小編的家人曾有一個親戚是在一家上市的遊戲公司上班，並且擔任主管職務，收入頗為豐富。但是在一個因緣際會的巧合之下。他竟然開立了一家中式餐廳。而這對他來說又並非是擅長的工作與專長。在沒有任何經驗與資歷條件之下，就冒然的與人合夥開設了這家餐廳。他犯的第一個錯誤就是沒有事先約定好合夥之間的關係與出資比例還有工作負責範圍。更別說是拆夥和退出所必須承擔的責任。於是在開幕沒有多久時間，就因為資金每月燒盡幾十萬元，而面臨合夥人退股散夥。而偏偏小編這位親戚並不打算收手，反而全部承擔了後續經營餐廳的所有開銷。平均每個月光是人事費用就高達70~80萬元。其實聘用人事成本也是一門學問。人事成本的開銷絕對不能是中小企業主經營事業需要貸款的理由與原因。這一點很多中小企業主不懂。以為聘請了人就可以讓生意有起色，但是根據統計，一家公司或店舖所聘請來的人裡，真正是會為公司帶來收益與獲利助益的最多僅佔你全部人力人數的20%，甚至更低僅佔10%左右，比例高達9比1。為什麼會這麼低呢 ? 你想想看如果你聘請的人這麼厲害，那麼他為什麼不自己開店或是設立公司，而來你公司或店舖裡擔任該職位 ? 許多人以為聘用了人，他就會在該職位上表現與替公司產生效益。其實並不是這樣的理想情況。現實情況是『他僅僅是來體驗人生的，他想知道你公司與行業究竟是個什麼樣子 ? 』 因此當你誤以為他會好好做他的工作時，往往現實就是會讓你失望。關於聘用人的那些事，我們之後會有專門篇幅來解析現代職場與以往職場的文化衝突與環境變革。中小企業聘請人事，只要稍有不慎，你可能就會聘用到薪水小偷。

房地產質押與貸款一定要留意的第一件事

這第一件事，就是這個房子究竟是屬於誰名下的? 為什麼要這麼說呢 ? 原因很簡單，在銀行的抵押擔保規定裡，有著年齡的上限。通常無論是何種貸款，那怕是房地產也會有貸款還款的年限上限。這一點非常多的中小企業主不知道，大多以為只要公司有賺錢或是個人有收入，或是有房子就可以和銀行貸款抵押。其實這是錯誤的觀念。原因是銀行的法定限制時間是貸款人的年齡上限，而這個年齡上限就是80歲。簡單來說，如果你買了一棟房子，你已經能力支付頭期款3成，剩餘7成需要由銀行貸款。首先你的年齡與貸款年限必須要合乎規定內。也就是說，如果你自己買房貸款你當時的年齡是30歲。而貸款年限可以30~40年上限的話。那麼就符合在80歲以內的風險值範圍。因此假設你是很晚才購買房子，50歲的話，那麼銀行頂多只能貸款給你最多30年的時間，足足比別人少了10年。想當然了如果是同樣的房價的話。你每個月的房貸支出成本就相對高出許多。因此貸款的還款時間其實是有上限的。很抱歉高達9成的人都不知道。雖然銀行貸款會依照情況，可能因為你的年紀大了，而需要其他的擔保人保證人來做風險轉移。子女是絕大多數人的選擇。但是在面聯少子化之後，中產階級與中小企業可能會面臨後繼無人經營的窘境。更別提到貸款的聯帶保證人了，今後將非常困難。所以年齡越大貸款難度將會一年比一年增加難度與困難。

你可以看一看為何有些事業有成的中年人，在上市公司任職到光榮退休後，卻突然復出從事其他副業的工作。原因就是他的年齡已經逐漸無法貸款來取的資金來源，因此必須要轉移其他可變現金的資產。比如工作資歷與經驗開線上課(最近很流行開課教授專業知識)，或是寫書等作傳承動作。而有些因為實在太資深與經驗豐富，即使是退休之後，仍然有其他上市公司邀請他回鍋擔任管理職甚至是該公司的CEO。這也是另一條路。

因此房子若是你名下的，是有貸款的上限時間的。而如果房子不是你名下的，那麼你就是借款人，持有房子的家人則是你的保證人。他用房地產給你做銀行質押借錢出來。如果你失敗，你將會影響到你的家人房子，嚴重的話將面臨法拍的窘境。你說用房產質押能不謹慎嗎 ?

房地產質押與貸款一定要留意的第二件事

這第二件事，就是你要跟哪家銀行做質押和貸款，我必須要跟你說一件非常殘酷的現實。現實就是該銀行分行行員，即使是你拿房子來貸款，也不見得要貸款給你。這裡舉一個真實的例子，小編的公司教育訓練課裡，有一堂課是跟銀行打交道，除了專業必須留意的事-態度。裡面有提到一個真實的案例。還記得前幾篇提到使用信保基金來貸款，信保基金已經承諾9成擔保。而這家銀行仍要求房地產質押，最後僅借70萬的事嗎? 由於已經房地產質押了，因此之後貸款也陸陸續續的有新貸款與還清舊貸款這個循環當中遊走。往來相安無事長達10幾年的銀行往來紀錄。信用與還款也都良好。直到前幾年全球疫情大爆發，政府推出了疫情專案的貸款來給經營店舖與公司行號的需求來貸款。小編的公司當時也去做了申請。你猜猜對方有沒有貸 ? 有。對方象徵性僅貸款了60萬元給公司。其實60萬根本就是不夠，信貸也可以申請到這個額度。但是由於公司跟他長期有往來，因此還是貸款。但是當公司還清了貸款之後，要接著續貸剩餘額度的時候，這時這位銀行行員伊豬(化名)。他竟然對公司主管說 : 『我們銀行不是當鋪，不是你拿房地產質押我們銀行就一定要貸錢給你。』

這話是不是著實讓人感到生氣與驚訝，銀行面對貸款這門生意，竟然會給對存款戶與往來戶說出這樣無情的話。於是公司主管當下馬上給另外一家銀行承做該貸款業務。該銀行馬上給出優厚的條件，並且立刻轉移了還清之前該中小銀行的所有債務。這一瞬間，這間銀行淨損失了千萬級別的貸款與利息收益。會做生意跟不會做生意的區別便是在於此。然而我們來分析探討，為何該中小(化名)銀行的行員會面對已經往來數十年的客戶，往來徵信正常，也有擔保品與剩餘足夠額度。還是不願意承做呢 ?

如果你遇到這樣的態度上的問題的話，無庸置疑的，這是該銀行文化與教育訓練的因素。每家銀行的文化與教育訓練不盡相同。在專業與態度上，你必須要做明確地抉擇。面對不合理甚至是違法的情況時，應該要主動舉報爭取與維持你的權利。也就是跟中華民國金融管理委員會金融申訴管道(簡稱金管會)進行申訴該銀行之相關違法與態度上的問題。通常1周內就會有所回覆。在金融業裡有些銀行從業人員，本身因為自身的問題，造成銀行蒙受重大損失的也不在少數。這也是為什麼前幾篇一開始便有銀行行員的相關新聞甚至與詐騙集團勾結等重大新聞。就是要身為中小企業主的你知道，你所挑選與往來的銀行應該要符合什麼樣子。什麼專業和態度是你需要的 ? 這都會影響你的公司發展與規模大小。

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房地產質押與貸款一定要留意的第三件事

這第三件事，就是你一定反覆確定銀行給的條件與內容，質押房產有什麼額外的手續費用還有相關的房屋保險等費用。條件如果沒確認清楚，房產質押可能會遇到詐騙。尤其是土地地政司與謄本的設定與代書等等。這些細節一定要留意，因為房屋謄本是非常重要的關鍵資產，如果沒有放心與可以信任的代書。可以自己辦理設定等相關作業與流程，這也是比較安全的一個作法。最近詐團勾結律師、法官、警員、甚至是書記官、地政司與代書甚至是里長。套過這些專業人士來取得你的房產進行抵押貸款。屆時不但錢沒有貸下來，房子與錢都被詐團給騙走。讓我們來看看以下這一則真實新聞案例。

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更有甚者用假抵押真貸款來欺騙你或你家人的房地產來做貸款，絕不可掉以輕心。尤其是經營市場上遇到的相關投資詐騙現在更是巧妙，房產的貸款與往來銀行相關程序，一定要全程確認與緊盯合約與相關細節與貸款條件等。必要時一定要與銀行其他單位聯繫確認。總行通常是比較安全的，因為總行與分行不同。總行業務是當政府政策與貸款方案公佈時，首先必須知道與了解。其次才能傳達給其他分行辦理。有一部電影叫地面師，是來自於日本的房地產詐騙案。有關一部名稱為地面師。講述有關房地產詐騙非常有趣，有興趣的老闆們可以自行觀賞。知識傳送門

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如果條件真的不如預期，就要與銀行進行溝通，取得你最能接受得條件。比如寬限期 ? 還款年限 ? 借款金額額度等等。依你實際的需求不同，貸款與銀行文件與借款與還款計畫等都要註明用途為何 ? 而且還必須讓銀行了解你的經營狀態，公司財報是虧錢還是有賺錢 ? 很多中小企業為了不繳營所稅，年度財報都做負的。等到了真正要借錢的時候，你仔細想想如果換成是你，你是銀行你會借錢給一個年年都虧損的公司嗎 ? 銀行也是營業單位，也需要賺錢。而且他賠的錢也是社會大眾存款戶的錢。因此銀行行員通常都非常保守。在不瞭解你的情況之下，加上某些從業人員有主觀想法。他看到你的財報就會有很多聯想空間。這時條件就會變的很差。因為站在他的立場就是他的貸款債權最終要收回來。而為了那點利息，所冒的未知風險巨大。你可能會違約或是付不出貸款金額。銀行還要跑相關流程與房屋進行法拍。時間成本巨大，整個過程非常久，甚至長達6-8個月。這對該銀行從業人員來說是壓力巨大的一件事。因此有些銀行行員又被稱作領5-6萬的橡皮圖章員。想想看他僅領5-6萬薪水，卻要面臨貸款給你審批的上百萬甚至上千萬的貸款。你想想看他會想承擔責任嗎 ?

絕大多數都是躲避責任，有些銀行經理滿頭白髮，再過幾年很快就要退休了。這時他僅僅想著平安退休，可不想因為貸款造成銀行呆帳，到時候影響他的退休金。這種人性的想法，身為中小企業主都要特別留意。針對那些銀行經理能做決策的，都要時不時特別留意銀行分行人員的調動。銀行行員的輪調是為了防止舞弊與符合內控內稽制度。查核該職位是否正常有無異常狀況發生。因此身為中小企業也要平時做銀行維護與KYC的建立，盡量平時跟銀行往來時，就讓該分行行員認識你，甚至是管理層輪調服務職位時。你一定有遇過，就是當你進來銀行時，會有一個出來導覽你，尋穩ˋ你今天要辦理什麼樣的業務的人，甚至是幫你抽號碼牌。這個導覽服務職務是會輪調的。也就是說有時你會在門口就會遇到該分行的銀行經理、副理、襄理等管理職。有的甚至會給你名片詢問你是哪一家公司。一定要記住，這時因為沒有利益衝突與利益關係。所以是拉近彼此關係與讓對方了解你公司業務與你的財務狀況最好的時候。寒暄問好，時間久了人都會有種好感程度，與熟悉感。這份熟悉感與累計起來的信任，將會在往後當你需要的時候，發揮出重要的時刻。一定要平時細心維護建立關係。

老闆最常犯的一個錯，就是認為自己是公司最大的頭，因此對別人就會有職務上的鄙視感。但是老闆們不要忘記，銀行是金融機構，他的從業人員高達上萬。一個銀行分行的資深經理，底下可能就管理至少50~100人的團隊規模。一般來說一個分行管理職底下至少也會有2~9名行員。雖然跟該分行規模有關。但是通常一個高階管理職務他底下的從業人員數量，已經遠遠超過了一般中小企業老闆的公司組織規模大小。所以千萬別犯這個錯誤。

另外，這裡要特別註明，如果真的要拿房子來進行貸款，房子的樣貌是新大樓還是公寓華廈 ? 是社區大樓還是一般公寓皆有不同差別 ? 雖然曾經有一個知名的房地產大亨說過一句話，房地產最重要的就是地點、地點、地點。但是在現今社會與不同國家的情況來看，這僅僅只是對了一半。地點雖然重要，佔據了絕佳的商業位置與良好的商業環境甚至是高級住宅區。但是重點別忘了，是該銀行願意承認這個房子的價值，最終願意貸款給你錢。這才是房地產抵押貸款的主要目的。所以有些銀行特別喜歡大件的房地產，比如早期的帝寶。因為服務的對象都是有錢人，很容易有大筆金錢與銀行的互動，這對銀行來說花同樣的時間，但是報酬卻是巨大的。因此有些銀行僅僅定位在於上市櫃公司。換句話說，他的貸款對象主要是以上市櫃公司為主。這尤其是有間名叫大陸信託(化名)的這家銀行最為嚴重。而另一間民營的銀行號稱為全台灣最難貸款的銀行。這是為何呢 ? 因為即使你有房地產他也不見得樂於接受。原因他本身集團就有營建與建設等公司。全台灣擁有超過500棟的辦公室大樓，整棟建築連土地都是屬於該集團的。辦公室物件只出租不賣。因此他根本就不缺物件。你抵押房產，如果是老舊公寓，通常他是連看都不看的沒興趣貸款。遇到這種情況，千萬不要慌張，馬上換另一間銀行。所以當你規模逐漸大時，若資產卻來越多時。你最需要的不是銀行貸款給你錢，而是你要選擇哪幾間是最符合你的需求與服務態度的。如果說遇到服務態度很差的，也別跟他計較。只要收集對方的姓名與事件始末還有銀行的處理方式與態度。清楚的描述申訴給金管會就可以了。面對金融圈那些為非作歹的從業人員，甚至遊走在法律邊緣就只欺負中小企業的銀行，需要你我共同的維護良好社會風氣的商業環境。讓我們中小企業成為國家的中流砥柱。希望這能幫助各位老闆，祝貸款成功順利。

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